Xu Hướng 1/2023 # Được Xây Nhà Trên Đất Nông Nghiệp? Đất Nông Nghiệp Có Được Xây Nhà Không? # Top 4 View | Bac.edu.vn

Xu Hướng 1/2023 # Được Xây Nhà Trên Đất Nông Nghiệp? Đất Nông Nghiệp Có Được Xây Nhà Không? # Top 4 View

Bạn đang xem bài viết Được Xây Nhà Trên Đất Nông Nghiệp? Đất Nông Nghiệp Có Được Xây Nhà Không? được cập nhật mới nhất trên website Bac.edu.vn. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã chia sẻ là hữu ích với bạn. Nếu nội dung hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất.

Được xây nhà trên đất nông nghiệp? Đất nông nghiệp có được xây nhà không? Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử lý như thế nào?

Do nhu cầu xây dựng nhà, xây dựng công trình tăng cao, rất nhiều người dân sở hữu đất nông nghiệp hiện nay đang thắc mắc liệu có thể xây dựng nhà trên đất nông nghiệp được không? Để làm rõ giúp bạn câu hỏi này, sau đây Luật Dương Gia xin gửi đến bạn bài viết về quy định của pháp luật đối với việc có được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp.

Thứ nhất, đất nông nghiệp là gì và mục đích sử dụng của đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp là đất được sử dụng trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp như là trồng trọt, chăn nuôi, làm muối, nuôi trồng thủy sản… Về cụ thể khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

– Đất trồng các cây lâu năm (cây ăn quả lâu năm, cây lấy gỗ..).

– Đất trồng cây hàng năm gồm: đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác như là ngô, mía, khoai, sắn, đậu đỗ…

– Đất rừng bao gồm có:

+ Đất rừng sản xuất: trồng các loại cây phục vụ sản xuất kinh doanh như là rừng thông, rừng keo, đất trồng cây lâm nghiệp có giá trị thu hoạch khác.

+ Đất rừng đặc dụng: rừng đặc dụng là loại rừng có mang những nét đặc trưng riêng và mang tính chất bảo tồn tài nguyên, hay bảo tồn di tích của quốc gia như là rừng ngập măn, hay rừng trong các khu bảo tồn quốc gia, được quy hoạch để bảo tồn các nguồn tài nguyên đất, nước, động, thực vật, khoáng sản, phục vụ mục đích nghiên cứu khoa học.

– Đất làm muối: là đất được dùng để sản xuất, thu hoạch muối.

– Đất nuôi trồng thủy sản: được sử dụng để phục vụ mục đích nuôi trồng thủy sản, có thể kể đến như là các trang trại nuôi trồng thủy sản như là nuồi trồng tôm, cá, hải sản nước mặn, nước ngọt đang ngày càng phát triển hiện nay.

– Đất nông nghiệp khác gồm:

+ Đất để xây dựng chuồng trại chăn nuôi các loại vật nuôi gia súc, gia cầm.

+ Đất để trồng cây cảnh, hoa cảnh.

+ Đất để trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng các loại thủy sản để phục vụ mục đích nghiên cứu, học tập, làm thí nghiệm.

+ Đất để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.

Thứ hai, đất nông nghiệp có xây nhà được không.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích sử dụng của đất. Mục đích sử dụng đất được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ giao đất khác, người sử dụng đất không được làm trái với mục đích ghi trên các loại giấy tờ này.

Như vậy đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích là để sản xuất nông nghiệp, mọi hoạt động sử dụng trái với mục đích sử dụng trên là không được phép, kể cả việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp.

Tương tự nếu muốn xây dựng nhà ở thì nhà này phải được xây dựng trên đất ở.

Đất được chuyển đổi mục đích sử dụng là đất có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất thực tế; không nằm trong các quy hoạch không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở địa phương; được cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện chuyển đổi.

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được nộp tại phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên môi trường cấp quận, huyện nơi có đất. Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thông thường được tính bằng 50% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp ở địa phương, được quy định trong bảng giá đất trong quyết định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Ví dụ: Gia đình anh A có một diện tích đất nông nghiệp là 100m2 và muốn chuyển đổi toàn bộ lên thành đất ở.

Giá đất nông nghiệp tại địa phương tại thời điểm thực hiện chuyển đổi là 150 ngàn đồng/m2 và giá đất ở là 900 ngàn đồng/m2. Vậy số tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà anh A phải nộp sẽ được tính như sau:

Số tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp = 50% x (Giá đất ở tại địa phương – Giá đất nông nghiệp ở địa phương) x Diện tích m2 đất = 50% x (900 000 – 150 000) x 100m2 = 37 500 000 đồng.

Thứ ba, xử phạt đối với trường hợp sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích.

Trong trường hợp chưa thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất mà xây dựng nhà trên đất nông nghiệp này thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và khắc phục hậu quả theo quy định tại Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai cụ thể như sau:

– Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích đất dưới 0,5 héc ta sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng.

– Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích đất dưới 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta sẽ bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

– Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích đất từ 03 héc ta trở lên sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng.

– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Như vậy trong trường hợp tự ý sử dụng đất trái với mục đích sử dụng, tự ý thực hiện thay đổi mục đích sử dụng đất thì có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt như trên, ngoài ra còn có thể phải thực hiện khắc phục hậu quả như là buộc cưỡng chế tháo dỡ công trình, khôi phục tình trạng ban đầu hay thu lại số lợi đã thu do sử dụng đất trái quy định.

1. Xây dựng nhà chòi trên đất nông nghiệp có phải xin phép?

Tuy nhiên, việc xây dựng nhà chòi hay nhà tôn có diện tích dưới 100m2 thì bạn vẫn phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng những công trình đó với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi mảnh đất bạn thuộc địa giới hành chính của xã đó do bạn không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 89, Luật Xây dựng 2014. Mặt khác, nếu như, khu đất của bạn ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt thì bạn có thể xây dựng nhà chòi hay nhà tôn mà không phải xin phép (điểm k khoản 2 Điều 89, Luật Xây dựng 2014)

2. Có được xây nhà tạm trên đất nông nghiệp không?

Chào VPLS Dương Gia! Em là người dân tộc Thái đang sống tại Khu chợ xã Búng Lao, huyện Mường Ảng, Tỉnh Điện Biên. Kính mong các Luật sư giúp em! Bố mẹ em sống tại mảnh đất này (rộng10mxdài 4m) nằm ngay mặt đường quốc lộ 279 chưa có giấy tờ từ 1989, do ở gần suối hay bị lũ nên sau 3 năm bố mẹ em có chuyển đến nơi khác ở. Hiện nay, vợ chồng em đang sống cùng bố mẹ, muốn chuyển xuống đất này ở. Nhưng xin dựng nhà để ở thì xã không cho dựng, vì lí do đất này là đất nông nghiệp chưa được phép chuyển đổi đất ở. Nếu ở chỉ được dựng lều tạm thời, sau này nhà nước có yêu cầu rỡ bỏ thì phải tự rỡ. Em muốn hỏi:

2. Nếu chính quyền xã không cho dựng nhà thì em làm vườn. Liệu sau 1 – 2 năm nữa nhà nước thu hồi đất chia lại thì em có được một xuất đất ở không.

3. Đất này chưa có sổ nên có trường hợp kẻ nào đó dùng tiền để chiếm dụng đất của bố mẹ em được không?

Trường hợp của bạn để được xây dựng nhà trên đất (kể cả nhà tạm) thì bạn sẽ tiến hành 2 thủ tục sau: Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xin chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi tiến hành 2 thủ tục trên thì bạn có thể tiến hành xây nhà trên thửa đất này.

Thứ hai, về việc bồi thường nếu nhà nước thu hồi đất.

Về nguyên tắc, khi nhà nước thu hồi đất nếu bạn đấp ứng được điều kiện theo quy định của pháp luật thì bạn sẽ được bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Nếu đất ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn: đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Với thông tin bạn đưa ra thì chúng tôi không xác định được thửa đất trên có thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hay không. Tuy nhiên nếu thửa đất thuộc xã Búng Lao, huyện Mường Ảng, tỉnh Điện Biên thì hiện nay xã Búng Lao, huyện Mường Ảng, tỉnh Điện Biên đang được xác định là vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Đất đai là do nhà nước quản lý, do đó sẽ không có trường hợp dùng tiền để chiếm dụng đất như bạn nói. Trường hợp này gia đình bạn đang sử dụng đất ổn định thì sẽ tiếp tục ổn định đất như bình thường.

3. Xây nhà trên đất nông nghiệp có bị xử phạt không?

Xin luật sư cho em hỏi trường hợp: Nhà em ở xã trên huyện miền núi, khi xây dựng nhà trong khu vực không thuộc đối tượng phải cấp phép xây dựng (Khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng 2014), tháng 2/2016 khi xây dựng trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích em bị địa chính xã lập biên bản vi phạm vì hành vi sử dụng đất sai mục đích mức phạt 1.500.000. UBND xã tiếp tục lập biên bản vi phạm trong lĩnh vực xây dựng CT UBND huyện xử phạt 22,5 triệu vì lỗi theo điểm a, khoản 7, điều 13 NĐ 121/2013. Tôi xin hỏi liệu 1 hành vi sử dụng sai mục đích tôi có bị xử phạt về lỗi xây dựng không. Tôi chưa nộp phạt Trận trọng cảm ơn luật sư ?

Về trường hợp của gia đình anh xây dựng trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích. Về nguyên tắc các loại đất nông nghiệp thì sẽ không được xây dựng nhà ở, công trình kiên cố nên trong trường hợp này Uỷ ban nhân dân xã ra quyết định xử phạt hành chính về hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp là đúng. Nếu như gia đình anh cố tình tiếp tục thực việc xây dưng trái phép mặc dù đã bị xử phạt hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất.

Trong trường hợp này, nếu như gia đình anh vẫn muốn tiếp tục xây dựng nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp này thì phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành việc chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình anh ở đây phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

“Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

“Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng

7. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;”

Trong trường hợp bạn xây dựng nhà ở hoặc công trình kiên cố vượt mức 300m2 sang diện tích đất nông nghiệp là không được phép. Vì bạn không nêu rõ gia đình bạn không nêu rõ diện tích gia đình bạn xây là bao nhiêu nên chúng tôi không thể kết luận chính xác về mức phạt này. Trong trường hợp này UBND xã ra quyết định xử phạt hành chính về hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp là đúng. Nếu bạn cố tình tiếp tục thực việc xây dưng trái phép mặc dù đã bị xử phạt hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất. Bạn nên tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định ở trên.

4. Người khác xây nhà trên đất nông nghiệp của mình thì phải làm thế nào?

Tôi có một mảnh đất màu với diện tích 154,1m2 đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi bị họ xây nhà (trái phép) trên mảnh đất ấy. .Nay cho tôi hỏi làm cách nào để họ tháo dở nhà trả lại đất một cách nhanh nhất???

Theo quy định tại Điều 12 Luật đất đai 2013 về những hành vi bị nghiêm cấm:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Đồng thời, theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về lấn, chiếm đất:

“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

Có thể thấy, việc bạn bị người khác xây nhà trái phép trên đất của mình thì đó là hành vi lấn chiếm đất đai, hành vi này là hành vi bị cấm theo quy định của pháp luật đất đai, nếu bạn muốn xử lý thì bạn cần gửi đơn tố cáo tới cơ quan ủy ban nhân dân nơi có đất bị lấn chiếm, cơ quan này sẽ có trách nhiệm giải quyết yêu cầu của bạn. Cụ thể, người lấn chiếm đất của bạn sẽ bị xử phạt hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng đất ban đầu và buộc trả lại đất đã lấn chiếm trái phép của bạn.

Xây Dựng Nhà Ở Trên Đất Nông Nghiệp Có Được Phép Không?

09/06/2020

Luật sư Nguyễn Mạnh Tuấn

Pháp luật quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như thế nào? Có phải thửa đất nào cũng được quyền xây dựng nhà ở không? Trường hợp xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì xử lý ra sao?

Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định khá chặt chẽ về việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn phát sinh rất nhiều trường hợp người sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích sử dụng như xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp,…

Trường hợp người sử dụng đất có hành vi như thế thì pháp luật xử lý như thế nào? Có biện pháp khắc phục hậu quả không? Làm cách nào để được Nhà nước công nhận nhà ở đã xây dựng trên đất? Nếu bạn đang gặp những vướng mắc tương tự thì bạn có thể liên hệ đến Luật Minh Gia bằng hình thức gửi câu hỏi qua email hoặc gọi Hotline: 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.

2. Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Câu hỏi đề nghị luật sư tư vấn: Bố mẹ tôi có một thửa đất 2300 m2 đã được cấp sổ đỏ từ rất lâu, diện tích đất thổ cư trong sổ này là 150m2. Tính đến nay, bố mẹ tôi đã ở đây gần 40 năm. Cách đây hơn 10 năm, bố mẹ tôi đã cho chị tôi xây nhà trên mảnh đất này (chưa làm giấy tờ gì cho căn nhà của chị), sau đó thì bố mẹ tôi cũng xây lại căn nhà của mình với diện tích gần 150m2 và xây dựng vài nhà trọ cho thuê phía sau nhà (cũng không xin giấy phép gì cả) và sinh sống đến nay đã hơn 5 năm.

Nay một người chị khác của tôi cũng được bố mẹ cho đất xây nhà kế bên bố mẹ, nhưng thị trấn không cấp phép xây dựng vì thửa đất của bố mẹ tôi theo tính toán của địa chính Thị trấn thì đã bị -250m2 đất thổ cư. Họ yêu cầu bố mẹ tôi phải nộp đủ số tiền (tính ra khoảng 400-500 triệu đồng) để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì mới được phép xây dựng. Việc xây dựng nhà trên đất của bố mẹ cho con cái cũng không được phép vậy thì chẳng lẽ chị tôi phải ở nhờ bố mẹ suốt đời sao? Bố mẹ có đất đai mà con cái không được ở, nếu muốn làm thì phải nộp số tiền lớn như vậy làm sao chúng tôi có làm, như vậy chẳng khác nào mình đi mua đất của chính mình để làm nhà? hiện giờ chị tôi rất băn khoăn, dù đã đi hỏi khắp nơi nhưng cũng không có cách nào ngoài cách của bên địa chính.

Xin hỏi luật sư, liệu có còn cách nào cho gia đình chị tôi có thể xây nhà mà không trái quy định không? Nếu làm như đúng luật thì chị và gia đình tôi không có đủ tiền để thực hiện.

Xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu hiện nay chị gái bạn đang muốn xây dựng nhà trên diện tích đất của bố mẹ, tuy nhiên thửa đất này không phải là đất thổ cư.

1. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất:” b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, hiện nay thửa đất của gia đình bạn đang là đất nông nghiệp nên gia đình bạn chưa thể xin phép xây dựng nhà ở được. Gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

Giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo mục đích sử dụng và trên cơ sở bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

“1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh…”

– Miễn tiền sử dụng đất:

– Giảm tiền sử dụng đất

2. Về việc xin cấp phép xây dựng:

Nếu bạn không thuộc các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất mà không có đủ điều kiện để thực hiện nghĩa vụ này thì bạn có thể ghi nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 5 năm theo quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Do vậy, hiện nay gia đình bạn cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì mới có thể xin cấp phép xây dựng được, nếu gia đình bạn chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất thì có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì hiện nay người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ba mẹ bạn, do vậy, để chị bạn có thể xin cấp phép xây dựng và ngôi nhà đó thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của chị gái bạn thì ba mẹ và chị gái bạn cần làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ba mẹ sang cho con. Khi đó, chị gái bạn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở.

Xây Nhà Trên Đất Quy Hoạch Có Được Bồi Thường Không?

1. Về vấn đề xây dựng công trình tạm

Thứ nhất, theo như những gì bạn đã trình bày, về nguyên tắc thì đất nằm trên dự án quy hoạch nên việc xây dựng sẽ căn cứ theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai. Cụ thể:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.” “3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, trường hợp gia đình cần xác định diện tích trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng hằng năm của huyện thì việc xây dựng phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo thông tin cung cấp thì dự án đã có quy hoạch mà chưa triển khai và cũng không tiến hành điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố về việc điều chỉnh đó thì có thể xác định gia đình bạn không bị hạn chế về quyền xây dựng công trình.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 94 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.

5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

2. Về vấn đề về bồi thường đất ở

Thứ nhất, theo thông tin bạn cung cấp thì được biết hồ sơ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất ở và nhà ở nên bạn đã đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

Thứ hai, trong trường hợp này việc bồi thường được quy định cụ thể tại điều 6 Nghị định 47 năm 2014 bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.

Với hộ gia đình mà không còn chỗ ở khác thì sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc hỗ trợ tái định cư còn đối với những hộ gia đình còn chỗ ở khác thì việc bồi thường theo phương án trên sẽ được xem xét đối với những địa phương còn điều kiện về quỹ đất.

Hỏi Về Xây Dựng Công Trình Trên Đất Nông Nghiệp

20/08/2020

Nguyễn Huyền Diệu

Đất nông nghiệp bao gồm những loại đất nào? Luật đất đai hiện hành quy định như thế nào về quyền sử dụng đất nông nghiệp? Người sử dụng đất có được xây dựng trên đất nông nghiệp không? Trường hợp người sử dụng đất xây dựng công trình trên đất nông nghiệp thì bị xử lý như thế nào?

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Xây dựng công trình trên đất nông nghiệp có được không?

Câu hỏi: Quý Luật sư làm ơn giúp tôi 01 vấn đề. – Tôi có 01 mảnh đất trồng lúa do bà nội tôi cho, tuy nhiên chưa sang tên. Do nhu cầu cuộc sống nên tôi có xây dựng lán bán hàng trên thửa đất trên.

Sau 01 thời gian, UBND xã có lập biên bản vi phạm hành chính về hành vi: + Chiếm đất + Xây dựng công trình trên đất không được xây dựng. Xin hỏi như vậy có đúng không? Đất do bà nội tôi cho sao lại gọi là chiếm đất. – Qua tư vấn của người bạn tôi cũng được biết hành vi vi phạm của tôi phải chuyển sang dạng vi phạm về chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp khi chưa được phép (theo quy định về xử lý trong lĩnh vực đất đai), mức phạt thấp hơn. Như vậy có đúng không? Mong quý Luật sư giúp tôi với.

Luật Đất đai 2013 quy định:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”

Theo quy định của luật này, việc xây dựng nhà kính và các loại nhà khác (kể cả lán trại) trên đất này là được phép nhưng phải để phục vụ mục đích trồng trọt và phải phù hợp với quy định xây dựng nhà trên đất nông nghiệp được quy định tại Điều 89 Luật Xây Dựng 2014. Lại theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật này về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:

“7. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;”.

Về quy định xử phạt hành chính về hành vi chiếm đất: Bởi đây là đất tư nhân, nếu không có đơn yêu cầu từ người chủ sử dụng mảnh đất (do mảnh đất chưa sang tên cho bạn nên bạn vẫn chưa phải là chủ sử dụng mảnh đất ấy) thì UBND xã không có quyền buộc tội bạn về hành vi lấn chiếm đất.

Cập nhật thông tin chi tiết về Được Xây Nhà Trên Đất Nông Nghiệp? Đất Nông Nghiệp Có Được Xây Nhà Không? trên website Bac.edu.vn. Hy vọng nội dung bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn, chúng tôi sẽ thường xuyên cập nhật mới nội dung để bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!