Bạn đang xem bài viết Luật Nhà Ở 2005: 7 Điểm Còn Hạn Chế! được cập nhật mới nhất trên website Bac.edu.vn. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã chia sẻ là hữu ích với bạn. Nếu nội dung hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất.
Điểm bất cập đầu tiên của Luật nhà ở 2005 chính là chưa có quy định về việc các địa phương phải có kế hoạch. Cũng như chương trình phát triển nhà ở. Nhất là chưa có xác định rõ về quỹ đất khi phê duyệt quy hoạch xây dựng. Cùng với đó là kế hoạch huy động các nguồn lực cho sự phát triển của từng loại hình nhà ở.
Chính hạn chế này đã kiến tình trạng nhà ở phát triển tràn lan, không theo một thể thống nhất. Chúng không được quy hoạch đồng bộ. Từ đó, thị trường mất đi tính cân đối về cung – cầu nhà ở. Điển hình như việc dư thừa nhà ở cao cấp. Trong khi đó, nhà giá rẻ cho các hộ nghèo, người có thu nhập thấp lại thiếu, khan hiếm.
Luật nhà ở 2005 chưa cụ thể hóa quan điểm, chủ trương của Đảng
Điểm hạn chế trong việc đưa ra chủ trương của Đảng
Điểm bất cập lớn nữa đó chính là trong bộ Luật này, chúng chưa cụ thể hóa được chi tiết quan điểm, chủ trường của Đảng. Các đường hướng phát triển nhà ở trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa không rõ ràng.
Chính bởi điểm hạn chế trong quy định trên đã trong một thời gian dài, chủ đầu tư chỉ mới tập trung việc phát triển nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương lại chưa có những quan tâm sát sao trong việc phát triển nhà ở xã hội.
Chính vì vậy, hình thức nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Điều này đã khiến nhiều đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, người thu nhập thấp không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở phù hợp theo đúng cơ chế thị trường như đã đề cập.
Luật nhà ở 2005 chưa có chính sách khuyến khích cụ thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Chưa có cơ chế, chính sách cụ thể và đủ mạnh để khuyến khích thúc đẩy sự đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Các doanh nghiệp chỉ mới tập trung vào việc xây dựng nhà ở để bán. Phương thức này giúp thu hồi vốn nhanh chóng.
Nhưng chính điều này đã để hở ra trên thị trường một ngách nhà ở lớn. Đó chính là xây dựng nhà cho thuê. Tại các khu đô thị, nhu cầu về nhà ở cho thuê rất lớn. Chúng đáp ứng được các điều kiện cũng như khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Huy động tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở trong Luật nhà ở 2005 còn sơ sài
Không có đường hướng giúp huy động vốn hỗ trợ sự phát triển nhà ở
Xây dựng nhà ở luôn là một quyết định đầu tư quan trọng. Chúng chiếm một lượng vốn lớn trong một thời gian dài hạn. Do đó, rất nhiều doanh nghiệp phải sử dụng các kênh huy động vốn khác nhau.
Thế nhưng, trong Luật nhà ở 2005 lại chưa quy định chi tiết về việc huy động tài chính cho việc đầu tư này. Cụ thể, luật không đề cập tới quy định về các định chế tài chính hỗ trợ vốn cho sự phát triển nhà ở.
Do đó, doanh nghiệp gặp phải rất nhiều khó khăn. Nguồn vốn huy động phụ thuộc phần lớn vào các tổ chức tín dụng thương mại. Một khi các tổ chức này thắt chặt việc cho vay, chủ đầu tư sẽ rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn vốn nghiêm trọng.
Không chỉ với phía doanh nghiệp mà ngay cả người dân cũng gặp trở ngại. Họ không có cơ hội tiếp cận được với các dịch vụ, bất động sản nhà ở. Bởi sự thiếu hụt tài chính không có chính sách hỗ trợ. Nhất là đối với người có thu nhập thấp, hộ nghèo.
Sự hạn chế trong nguồn vốn huy động gây khó cho cả doanh nghiệp lẫn người dân
Luật nhà ở 2005 chưa chặt chẽ trong quyền sở hữu nhà ở
Quyền sở hữu cùng các quyền đối với nhà ở là một trong những điều quan trọng. Chúng luôn nhận được sự quan tâm, chú trọng của người dân. Thế nhưng, trong bộ Luật này lại khá mờ nhạt.
Điểm hạn chế trong quy định về quyền sở hữu nhà ở
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa được hợp lý, thiếu chặt chẽ.
Chưa có thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Chưa có quy định đầy đủ về vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Nhiều trường hợp đã hoàn thành xong quá trình mua bán nhà ở. Nhưng lại không thể thực hiện được việc chuyển nhượng cho người khác. Bởi chưa có quyền sở hữu. Hoặc chưa đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng.
Mặc dù có quy định về thời hạn sử dụng chung cư theo phân cấp công trình nhưng lại không có con số rõ ràng.
Khi có tranh chấp xảy ra, ngay cả cơ quan chức năng cũng không có đủ cơ sở pháp lý để tiến hành giải quyết ổn thỏa nhất.
Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin trong Luật nhà ở 2005
Điểm bất cập, không đáp ứng được thời đại đó chính là hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở. Việc xây dựng hệ thống này vẫn chưa được quy định cụ thể trong Luật nhà ở 2005.
Chính sự thiếu xót này đã khiến Nhà nước chưa có một được một hệ thống số liệu tin cậy. Vì vậy, việc cập nhật một cách chính xác, đầy đủ về tình hình phát triển, quản lý nhà ở gặp rất nhiều khó khăn. Từ đó, khi hoạch định các chính sách, chương trình, kế hoạch xây dựng, phát triển cũng như phân bổ nguồn lực thiếu đi sự hợp lý.
Không chỉ hạn chế với khâu quản lý của Nhà nước mà các doanh nghiệp cũng gặp bất cập. Khi không có đủ thông tin cần thiết, các nhà đầu tư không thể phân tích, nhận định thị trường một cách chính xác. Từ đó, kế hoạch kinh doanh sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.
Luật nhà ở 2005 quy định đối tượng mua và sở hữu nhà ở còn hạn chế
Ngoài những mặt hạn chế trên, Luật nhà ở năm 2005 còn hạn chế về đối tượng mua và sở hữu nhà ở.
Giới hạn đối tượng
Về đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong luật cũng như các nghị định hướng dẫn luật nhà ở 2005 vẫn không bao quát được hết. Đó là:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Tổ chức, cá nhân người nước ngoài.
Cùng với đó là quy định, điều kiện cùng các quyền sở hữu với những đối tượng này.
Sự hạn chế này đã không khuyến khích được các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại nước ta. Cũng như kiều bào tham gia thị trường nhà đất Việt Nam. Từ đó, việc thu hút đầu tư nước ngoài, ngoại hối về nước bị hạn chế.
Chính vì có quá nhiều điểm bất cập, không đáp ứng được thực tế, việc sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở là tất yếu. Do đó, Luật nhà ở 2014 đã được ra đời. Khi so sánh Luật nhà ở 2005 và 2014 sẽ thấy ngay được những quy định khắc phục hạn chế trên.
Ngoài ra, nếu bạn đang cần tìm kiếm một kênh thông tin chính xác về thị trường bất động sản thì hãy đến với chúng tôi Trang web hàng đầu, luôn mang tới những dữ liệu siêu khủng. Từ đó, bạn sẽ có được các quyết định chính xác nhất cho việc đầu tư nhà ở tại Việt Nam.
Chương 6, 7, 8 Và 9 Luật Nhà Ở Năm 2005 Do Quốc Hội Thông Qua Ngày 29/11/2005
CHƯƠNG 6, 7, 8 và 9 LUẬT NHÀ Ở năm 2005 do Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2005
NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ
Điều 125. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này. Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.
Điều 127. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm:
1. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
2. Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; bản chính hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
3. Giấy tờ xác nhận đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 125 và Điều 126 của Luật này;
Điều 128. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng phải làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 16 của Luật này trước khi cho thuê nhà ở.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở theo quy định tại Chương V của Luật này phải lập hồ sơ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 129. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 21 và Điều 22 của Luật này nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
1. Thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
2. Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
3. Khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điều 125 của Luật này có trách nhiệm bàn giao nhà ở để cho thuê và số lượng nhà ở chưa bán hết mà không thuộc diện phải phá dỡ cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định xác lập sở hữu nhà nước và giao cho doanh nghiệp có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quản lý sử dụng nhà ở đó theo quy định của pháp luật.
Điều 130. Các quy định khác áp dụng đối với chủ sở hữu nhà ở
Thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc xác nhận biến động sau khi cấp giấy được thực hiện theo quy định tại các điều 12, 13, 14, 17, 18 và 19 của Luật này đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Điều 131. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam.
Điều 132. Điều kiện của nhà ở cho thuê
Nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện sau đây:
1. Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này;
2. Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;
3. Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;
4. Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;
5. Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Điều 133. Các quy định khác về cho thuê nhà ở
Nội dung quy định tại các điều 92, 93, 99, 100, 102, 103 và 104 của Luật này được áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam.
Điều 134. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
3. Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở.
4. Công nhận quyền sở hữu nhà ở.
5. Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
7. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở.
8. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
9. Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
10. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở.
11. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.
12. Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
Điều 135. Định hướng, chương trình và quy hoạch phát triển nhà ở
1. Căn cứ vào chương trình phát triển kinh tế – xã hội, Chính phủ ban hành định hướng phát triển nhà ở quốc gia làm cơ sở hoạch định các chính sách cụ thể bảo đảm nhu cầu thiết yếu của nhân dân về cải thiện chỗ ở.
2. Căn cứ vào định hướng phát triển nhà ở quốc gia, các chính sách về nhà ở, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trong việc lập, phê duyệt quy hoạch phát triển khu dân cư, nhà ở và có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà ở; chỉ đạo tổ chức thực hiện chương trình, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn.
Điều 136. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở
1. Căn cứ Luật nhà ở, định hướng phát triển nhà ở quốc gia và tình hình cụ thể về phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, Chính phủ ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình chịu trách nhiệm ban hành hoặc trình cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở và tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
Điều 137. Cho phép, đình chỉ xây dựng, cải tạo nhà ở
1. Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn.
2. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện theo phân cấp phê duyệt dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.
3. Việc xây dựng, cải tạo nhà ở phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc xây dựng, cải tạo nhà ở không tuân thủ các quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án phát triển nhà ở, cấp phép xây dựng có quyền đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
Điều 138. Công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân tạo lập nhà ở hợp pháp theo quy định của Luật này.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong cả nước.
Điều 139. Quản lý hồ sơ nhà ở
1. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp do Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
3. Cơ quan quản lý hồ sơ nhà ở có trách nhiệm cung cấp các thông tin về hồ sơ nhà ở khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Người yêu cầu cung cấp thông tin phải nộp một khoản phí cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật.
Điều 140. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở
1. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở trên địa bàn phục vụ yêu cầu xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Định kỳ năm năm một lần, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương thực hiện điều tra, tổng hợp dữ liệu về nhà ở trên phạm vi toàn quốc.
3. Chính phủ bố trí ngân sách cho việc điều tra, thống kê và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở.
Điều 141. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở
1. Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho việc nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ và hợp tác quốc tế phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
2. Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ và giảm chi phí xây dựng.
Điều 142. Đào tạo nguồn nhân lực cho phát triển và quản lý nhà ở
1. Nhà nước có chính sách đào tạo cán bộ, công chức, viên chức phục vụ cho phát triển và quản lý nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương quy định nội dung chương trình và phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức bồi dưỡng, nâng cao kiến thức về phát triển, kinh doanh và quản lý nhà nước về nhà ở cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức.
Điều 143. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới nhà ở phải đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Chính phủ quy định cụ thể điều kiện tham gia hoạt động môi giới nhà ở.
3. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban hành quy chế tổ chức hoạt động môi giới bất động sản nhà ở.
Điều 144. Quản lý hoạt động dịch vụ công về nhà ở
1. Tổ chức hoạt động dịch vụ công về nhà ở được thành lập để phục vụ nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong việc quản lý, sử dụng nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương quy định các hoạt động dịch vụ công về nhà ở áp dụng thống nhất trong cả nước.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập tổ chức thực hiện các dịch vụ công về nhà ở và ban hành quy chế hoạt động của tổ chức thực hiện các dịch vụ công về nhà ở trên địa bàn.
Điều 145. Thanh tra thực hiện pháp luật về nhà ở
1. Thanh tra chuyên ngành về xây dựng chịu trách nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà ở địa phương chịu trách nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở tại địa phương.
Điều 146. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
3. Bộ, cơ quan ngang Bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương để thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Chính phủ quy định mô hình tổ chức phát triển và quản lý nhà ở bảo đảm thực hiện có hiệu quả mục tiêu phát triển nhà ở quy định tại Luật này.
Điều 147. Giải quyết tranh chấp về nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải.
2. Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 148. Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo
1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.
Điều 149. Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở sai quy hoạch, không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với giấy phép thì phải bị xử lý theo quy định của pháp luật.
3. Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định của pháp luật về nhà ở, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm hoặc có hành vi vi phạm khác làm thiệt hại đến quyền và lợi ích của chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng hợp pháp nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Điều 150. Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở khi gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân
Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 149 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại.
Điều 151. Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2006.
Điều 152. Hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất ở đó thì nay vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không phải đổi lại theo quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Điều 11 của Luật này, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới.
Điều 153. Hướng dẫn thi hành
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này./.
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005.
Tranh Chấp Phí Bảo Trì Chung Cư: Sửa Luật Nhà Ở Để Hạn Chế Tranh Chấp
Khi chủ đầu tư cố tình “quên” quyền lợi của người mua nhà
Trong quá trình tồn tại, một chung cư sẽ phải trải qua quá trình tu bổ, bảo dưỡng. Do vậy, trách nhiệm đóng góp khoản chi phí bảo dưỡng chung cư của người mua căn hộ, cũng chính là chủ sở hữu, là cần thiết, tất yếu.Khi chủ đầu tư cố tình “quên” quyền lợi của người mua nhà
Luật Nhà ở hiện nay quy định người mua nhà chung cư phải đóng phí 2% giá trị nhà cho chủ đầu tư khi nhận nhà và chủ đầu tư có trách nhiệm gửi khoản phí này vào ngân hàng sau bảy ngày kể từ khi thu. Chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập. Mục đích sử dụng duy nhất là dùng để bảo trì chung cư và phía người mua nhà có toàn quyền chiếm giữ, quyết định việc sử dụng, thông qua đại diện của mình là ban quản trị nhà chung cư.
Chủ đầu tư thu phí bảo trì về bản chất chỉ là thu hộ, nên không có quyền giữ khoản tiền này vì bất kỳ lý do hay mục đích nào lâu quá bảy ngày. Như vậy, việc phía chủ đầu tư cố tình trì hoãn chuyển giao hay sử dụng quỹ bảo trì sai mục đích là hành vi vi phạm pháp luật.
Nhiều chủ đầu tư tìm cách chiếm dụng kinh phí bảo trì bằng cách trì hoãn thời hạn bàn giao, thông qua việc không tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị nhà chung cư, trì hoãn việc đối chiếu sổ sách để xác định số tiền phải bàn giao, hoặc chủ đầu tư cho rằng ban quản trị chưa có con dấu nên chưa giao, thậm chí có không ít trường hợp “nói ngang” là do khó khăn nên chưa thể bàn giao kinh phí bảo trì (!?).
Tình hình trên dẫn đến bùng phát tranh chấp về quỹ bảo trì giữa những người mua nhà và chủ đầu tư. Nó làm phát sinh nhiều hệ lụy, tiềm ẩn nguy cơ thiệt hại về an toàn, tài sản hay quyền lợi của người mua nhà chung cư nói chung.
Chẳng hạn, hỏa hoạn xảy ra ngay lúc hệ thống phòng cháy chữa cháy đang bị lỗi và không có kinh phí để sửa vì chủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì, như xảy ra ở một chung cư tại TPHCM cách nay không lâu. Hay có thể dẫn đến việc máy móc, trang thiết bị (như thang máy, hệ thống điện, nước…) hư hỏng mà không được sửa, ảnh hưởng và gây thiệt hại cho những người sống trong chung cư.
Không chỉ đơn thuần là hành vi vi phạm hành chính
Việc chủ đầu tư cố tình chây ì, không chuyển giao khoản phí bảo trì cho đại diện người sở hữu căn hộ không chỉ đơn thuần là hành vi vi phạm hành chính, mà thậm chí có dấu hiệu phạm tội hình sự.
Qua thông tin trên báo chí, nhiều chủ đầu tư đã thu nhưng sau đó không chuyển giao khoản phí bảo trì cho ban quản trị chung cư với lý do là đang “khó khăn”. Như vậy, rõ ràng là người lãnh đạo của chủ đầu tư đã cố tình chiếm dụng, và/hoặc sử dụng khoản tiền này một cách bất hợp pháp. Hành vi này có đủ các yếu tố cấu thành các tội danh như “chiếm giữ trái phép tài sản”, hay “sử dụng trái phép tài sản” quy định tại Bộ luật Hình sự hiện hành.
Không giao tiền bảo trì vào tay chủ đầu tư nữa
Mới đây, đại diện Sở Xây dựng TPHCM đề xuất bỏ việc thu 2% phí bảo trì chung cư như quy định hiện tại. Theo ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TPHCM, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu như quy định hiện tại, mà kinh phí bảo trì (phần sở hữu chung) sẽ do ban quản trị chung cư thu từ các chủ sở hữu trong quá trình quản lý sử dụng, số tiền thu sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Sở Xây dựng TPHCM cũng đề xuất điều chỉnh nội dung cưỡng chế việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư theo hướng để các bên khởi kiện vụ án dân sự tại tòa án. Nhưng trong trường hợp này, ai cũng biết rõ bên nào đúng bên nào sai, thì có cần xét xử nữa không?
Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.
Tuy nhiên, quy định người mua nhà phải đóng ngay từ đầu và khoản phí bảo trì là 2% giá trị căn nhà thì có phần máy móc và không thật sự hợp lý. Mức 2% là khá cao và cũng không có cơ sở nào để nói là đủ để bảo trì tòa nhà chung cư trong suốt quá trình tồn tại, vận hành. Thực tế chi phí bảo trì có thể sẽ cao hơn, người sử dụng sẽ phải đóng góp nhiều lần về sau, nên lần đầu có thể đóng ở mức nhẹ hơn rồi sau đó dân cư sẽ tự bàn bạc và quyết định cho các lần đóng góp tiếp theo trong các cuộc họp “tổ dân phố” nhà chung cư.
Việc thu trước phí bảo trì tại thời điểm bán căn hộ chung cư hiện chỉ có Việt Nam và Trung Quốc áp dụng. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia phát triển như Singapore, Hàn Quốc…, phí bảo trì được trích từ tiền phí dịch vụ hàng tháng. Cũng có một số quốc gia chỉ yêu cầu người dân đóng tiền khi phát sinh công việc bảo trì tại chung cư.
Tóm lại, trước mắt cần sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng không giao khoản tiền này vào tay chủ đầu tư một cách lỏng lẻo, dễ dãi và thậm chí là sơ hở như hiện tại.
(*) Đoàn luật sư TPHCM
LS. Trần Hồng Phong (*)
Luật Nhà Ở Số 56/2005/Qh11 Được Quốc Hội Thông Qua Ngày 29/11/2005
Luật Nhà ở – Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 gồm 9 Chương 153 điều quy định: kể từ 01/7/2006, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam…
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản trên đă về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ…
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: §ơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Bản sao một trong các giấy tờ: giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở, Giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất…Ỳ, Sơ đồ nhà ở, đất ở.
Phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế – xă hội của đất nước, của từng địa phương, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy h́nh thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc…
Cập nhật thông tin chi tiết về Luật Nhà Ở 2005: 7 Điểm Còn Hạn Chế! trên website Bac.edu.vn. Hy vọng nội dung bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn, chúng tôi sẽ thường xuyên cập nhật mới nội dung để bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!