Bạn đang xem bài viết Luật Sư Tư Vấn Thủ Tục Mua Bán, Chuyển Nhượng Đất Đai, Nhà Ở được cập nhật mới nhất trên website Bac.edu.vn. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã chia sẻ là hữu ích với bạn. Nếu nội dung hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất.
Bước 1: Hai bên ký hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng công chứng.
Hồ sơ các bên bán và bên mua cần chuẩn bị để công chứng viên thẩm định hồ sơ và ký kết hợp đồng mua bán:
Hồ sơ bên bán gồm:
– Sổ đỏ (bản gốc);
– Chứng minh thư, hộ khẩu và đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp trên sổ đỏ ghi nhận thông tin của Vợ/Chồng. Nếu là tài sản riêng thì chỉ cần các giấy tờ cá nhân cuả người đứng tên trên sổ đỏ.
Hồ sơ bên mua, gồm:
– Chứng minh thư, hộ khẩu và đăng ký kết hôn bản gốc. Nếu Chưa có gia đình thì chỉ cần CMTND hoặc hộ khẩu.
Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên và nộp thuế tại Văn phòng đăng ký nhà và đất Quận/Huyện. Sau khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Căn cứ vào thỏa thuận của các bên trên hợp đồng ghi nhận bên nào có nghĩa vụ thực hiện việc sang tên trên sổ đỏ và nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 3: Nộp thuế và nghĩa vụ tài chính khác sau khi nhận được thông báo về việc nộp thuế của Chi cục thuế Quận/Huyện
Bước 4: Nhận sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký nhà và đất Quận/Huyện.
2. Những điểm cần lưu ý trong quá trình mua bán chuyển nhượng nhà đất:
(*) Đất đai ở Việt Nam có nguồn gốc pháp lý khá phức tạp, trải qua nhiều thay đổi khi mua bán cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau:
+ Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng: Trước kia theo luật đất đất đai 2003 (luật cũ) thì sổ đỏ chỉ đất mặt đất còn sổ hồng là sổ chỉ nhà chung cư cao tầng, khu tập thể cũ. Sau năm 2013, khi luật đất đai năm 2013 ra đời thì thống nhất trên phạm vi cả nước áp dụng chung một mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở là Sổ Hồng. Cho nên khi mua bán sẽ thấy có sự khác nhau giữa mầu sắc của các cuốn sổ – Điều này không ảnh hưởng đến tính chất của giao dịch mua bán;
+ Phân biệt chế độ sở hữu chung và Chế độ sở hữu riêng của vợ/Chồng: Trên sổ đỏ/sổ hồng có rất nhiều cuốn sổ ghi chữ: “Hộ Gia Đình” có những cuốn sổ ghi tên Vợ và chồng, cũng có sổ chỉ ghi tên của Vợ hoặc chồng. Điều này có một số điểm rất cần lưu ý như sau:
– “Hộ gia đình” là chế độ sở hữu chung theo luật đất đai năm 1993, khi đó Bố, Mẹ, Anh, Chị, Em, Con… những người có tên trên sổ hộ khẩu được ghi nhận quyền ngang nhau nghĩa là Bố có quyền sở hữu hoặc sử dụng ngang bằng với một đứa trẻ Con mới sinh. Sau này, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi quy định đất đai chỉ thuộc quyền của Vợ và Chồng và Có thể ghi tên của Vợ Hoặc Chồng đều được. Luật đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên nội dung này không thay đổi. Việc mua bán mà trên sổ đỏ nghi nhận đất thuộc quyền sở hữu/sử dụng của Hộ Gia Đình sẽ rất phức tạp nếu các thành viên không đồng ý, thủ tục sẽ kéo dài nếu một trong các thành viên gia đình đã chết…
+ Làm cách nào để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi mua bán chuyển nhượng đất đai: Có nhiều cách để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ một cách hợp pháp như:
+ Chỉ khi đã được cấp sổ đỏ lần đầu thì mới có thể tiến hành giao dịch mua bán được. Chúng tôi có thể tư vấn và áp dụng một số biện pháp thừa phát lại để xác định việc mua bán khi đất chưa có sổ.
3. Dịch vụ luật sư tư vấn thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất:
Để đảm bảo các giao dịch pháp lý của Bạn trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất thành công, an toàn pháp lý, tiết kiệm chi phí. Bạn rất cần sự giúp đỡ của đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý sau trong việc mua bán chuyển nhượng đất đai:
+ Công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản trên đất;
+ Tư vấn và thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất, khai nhận di sản thừa kế đất đai, nhà ở;
+ Thay mặt khách hàng thực hiện các bước của hoạt động mua bán chuyển nhượng đến khi khách hàng có sổ đỏ;
+ Thực hiện thủ tục xin miễn thuế, giảm thuế hoặc tư vấn các phương pháp tiết kiệm thuế mà vẫn đảm bảo giao dịch an toàn, thành công.
+ Thực hiện thương thảo và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động mua bán nhà đất theo luật.
Và các thủ tục pháp lý khác, riêng biệt theo yêu cầu của khách hàng như : Soạn thảo hợp đồng thuê nhà đất, hợp đồng mượn nhà….
). Điện thoại yêu cầu dịch vụ tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số:Liên hệ sử dụng dịch vụ hoặc tư vấn luật đất đai: Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ (Địa chỉ: Phòng 2007, Tầng 20, Tòa nhà C2, Vincom Trần Duy Hưng, Đường Trần Duy Hưng, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Tp. Hà Nội 1900.6162
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng! Trân trọng./.
Thủ Tục Ủy Quyền Cho Người Khác Bán Đất, Chuyển Nhượng Nhà Đất ?
1. Ủy quyền cho người khác giúp bán đất
Mẹ tôi mất năm 2004, Bố tôi mất năm 2014, để lại một mảnh đất ở BB, không có di chúc. Từ khi bố tôi mất đến nay chúng tôi vẫn chưa làm thủ tục sang tên mảnh đất này. Các anh chị em nhà tôi hiện đều sinh sống ổn định trong BT nên muốn bán mảnh đất.
Tiền bán mảnh đất sẽ chia đều cho các anh chị em. Tuy nhiên, do đường xá xa xôi nên chúng tôi muốn nhờ bà dì ở ngoài đó đứng ra bán đất hộ chúng tôi nhưng không biết có được không? Liệu có bắt buộc chúng tôi phải ra ngoài đó để bán đất không?
Mong Luật sư tư vấn giúp chúng tôi cần làm gì? Cảm ơn luật sư!
1. Thủ tục ủy quyền cho người khác thực hiện khai nhận di sản thừa kế và sang tên sổ đỏTheo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
” a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Trong trường hợp của gia đình bạn, từ khi bố bạn mất đến nay vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên mảnh đất này. Do đó hiện nay các anh chị em nhà bạn chưa có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Để có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người khác, các bạn cần thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế và tiến hành sang tên sổ đỏ. Do khoảng cách xa xôi nên các bạn có thể ủy quyền cho người khác (bà dì) thực hiện các công việc này.
Trước tiên bạn và các đồng thừa kế khác (những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015) phải cùng nhau lập văn bản ủy quyền cho người dì ở ngoài bắc thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế. Văn bản này phải được lập trước sự chứng kiến của công chứng viên và có đóng dấu của phòng công chứng nơi bạn cư trú. Sau đó bạn gửi văn bản này ra ngoài bắc và người dì mang văn bản này đến phòng công chứng nơi người dì cư trú để ký tên vào văn bản ủy quyền trước sự chứng kiến của công chứng viên và yêu cầu phòng công chứng đóng dâú xác nhận. Văn bản ủy quyền có hiệu lực khi phòng công chứng nơi dì của bạn cư trú đóng dấu xác nhận.
Sau khi văn bản ủy quyền của các bạn cho dì bạn thực hiện khai nhận di sản thừa kế, dì bạn tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Phòng công chứng theo quy định của pháp luật. Khi đã có văn bản khai nhận di sản thừa kế có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của phòng công chứng, dì bạn cần gửi văn bản này vào BT cho các bạn. Bạn và những người đồng thừa kế khác dùng văn bản khai nhận di sản thừa kế này tiến hành lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế trước sự chứng kiến của công chứng viên và yêu cầu công chứng viên ký tên và đóng dấu xác nhận. Đồng thời các bạn (những người thừa kế quyền sử dụng mảnh đất theo văn bản thỏa thuận) cùng nhau lập văn bản ủy quyền cho dì bạn thực hiện việc sang tên sổ đỏ. Việc lập và chuyển văn bản này cũng giống như đối với văn bản ủy quyền cho dì bạn thực hiện khai nhận di sản thừa kế trước đây.
2. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Sau khi văn bản ủy quyền của các bạn cho dì bạn thực hiện việc sang tên sổ đỏ có hiệu lực, dì bạn có thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Các giấy tờ cần chữ ký trực tiếp của các bạn phải được chuyển vào BT để các bạn trực tiếp ký tên.
Khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên các bạn, dì của bạn có thể thay mặt các bạn đăng bán và tìm người mua đất. Sau đó các bạn và người mua đất lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Việc lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có mặt cả hai bên cùng lúc. Các bạn lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại BT , có sự chứng kiến của công chứng viên và đóng dấu xác nhận của phòng công chứng và chuyển hợp đồng này ra ngoài bắc. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất mang hợp đồng này đến văn phòng công chứng và thực hiện ký tên trước sự có mặt của công chứng viên, có đóng dấu xác nhận của văn phòng công chứng.
Cuối cùng người nhận chuyển quyền sử dụng đất mang hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực đến UBND cấp huyện nơi có đất để tiến hành sang tên sổ đỏ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
2. Thủ tục ủy quyền giao dịch bất động sản ?
Thưa luật sư, xin giúp tôi câu hỏi: Vợ chồng tôi đang dự định bán 1 lô đất ở. Nhưng hiện tại vợ tôi đang công tác ở nước ngoài thời hạn trên 1 năm. Vợ tôi ở nước ngoài có thể uỷ quyền để tôi ở Việt Nam làm các thủ tục giao dịch bán lô đất đó được không? Nếu được thì thủ tục uỷ quyền như thế nào? Nếu không thì thủ tục để có thể giao dịch được là gì? Hiện vợ chồng tôi đang sống chung với bố mẹ ?
Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Chúng tôi xin được trả lời thư của bạn như sau:
Theo khoản 1, Điều 27 Luật Hôn nhân & Gia đình thì: “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng”, việc ghi tên một người hay cả hai vợ chồng trên giấy chứng nhận QSD đất không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu chung. Vì vậy, khi anh tiến hành mua lô đất trên, mặc nhiên lô đất sẽ là tài sản chung của vợ chồng anh ngay cả khi một mình anh tham gia vào giao dịch đó (nếu vợ chồng anh không có thỏa thuận khác). Tại Điều 195 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữuNgười không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.
Theo đó, khi vợ bạn không thể ở Việt Nam để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng căn nhà đứng tên vợ chồng bạn thì vợ bạn hoàn toàn có thể ủy quyền cho bạn được toàn quyền bán căn nhà đó. Việc ủy quyền bán căn nhà phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định:
“Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”.
Như vậy, pháp luật Việt Nam cho phép việc ủy quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSD đất. Do vậy vợ anh có thể ủy quyền cho anh tiến hành việc mua bán đất đai.
Căn cứ vào khoản 1, Điều 65 Luật Công chứng thì trong trường hợp này, vợ bạn có quyền lập đề nghị Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài (nơi chị đang công tác) tiến hành thủ tục lập giấy ủy quyền cho anh để anh có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSD đất nói trên.
3. Có được ủy quyền cho con để phân chia tài sản chung của vợ chồng không ?
Xin luật sư tư vấn cho biết nếu hiện tại bố mẹ tôi có sở hữu mảnh đất 165m2 (đã có sổ đỏ) nhưng do 2 ông bà đã ly thân nhiều năm nhưng không ly hôn. Nay mẹ tôi muôn làm giấy ủy quyền chuyển sang tên cho tôi để thay mặt mẹ tôi chia đôi mảnh đất đó.
Vậy tôi muốn hỏi luật sư có làm được giấy ủy quyền đó không và làm thì làm như thế nào ?
Tôi xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn dân sự trực tuyến, Gọi: 1900.6162 Trả lời:
Theo thông tin bạn đưa ra để tư vấn thì mảnh đất thuộc sở hữu chung của bố, mẹ bạn; về mặt pháp luật thì bố mẹ bạn chưa ly hôn, giờ mẹ bạn muốn chia đôi mảnh đất thuộc sở hữu chung đó thì sẽ thuộc trường hợp chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Căn cứ tại Điều 38 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân được quy định như sau:
“Điều 38. Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân1. Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.2. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật.3. Trong trường hợp vợ, chồng có yêu cầu thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 59 của Luật này.”
Vây, từ quy định trên thì bắt buộc bố mẹ bạn phải thoả thuận việc phân chia và lập văn bản và cùng ký vào văn bản phân chia tài sản chung đó, sau đó sẽ đi công chứng. Việc phân chia này không được uỷ quyền cho người khác vì đây là quyền tài sản gắn liền với quan hệ quan nhân. Phải chính người có quan hệ hôn nhân mới có quyền phân chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân.
4. Hỏi về công chứng hợp đồng ủy quyền quyền sở hữu căn hộ chung cư?
Thưa các Luật sư, hiện nay tôi đang có chút rắc rối về sở hữu và chuyển nhượng căn hộ chung cư như sau:
Cô Nguyễn Thị B là chủ của hợp đồng mua bán. Cô B đã làm uỷ quyền toàn bộ việc định đoạt căn hộ cho tôi. Khi đi làm ủy quyền, Văn Phòng công chứng Hồ Gươm đã làm 3 bộ ủy quyền: 1 bản được lưu trữ tại Phòng công chứng, 1 do cô B giữ và 1 do tôi giữ.
Hiện nay, đến khi đi nhận sổ đỏ thì chủ đầu tư yêu cầu ủy quyền gốc (1 bộ) thì mới giao sổ đỏ. Vậy nếu trường hợp cô B bất hợp tác (trong việc ký lại hợp đồng mua bán khi có sổ) thì tôi có thể tự làm sổ được không? Và nếu tôi chỉ có 1 bộ ủy quyền bản gốc mà chủ đầu tư và văn phòng đất nhà đều yêu cầu thì gia đình tôi phải làm thế nào? Trên thực tế, hiện cô B đang không thiện chí khi làm các thủ tục tiếp theo.
Tôi xin cảm ơn.
Theo như nội dung thư mà bạn đã trình bày, hợp đồng ủy quyền giữa bạn và bên B đã được tiến hành công chứng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 64 Luật công chứng 2014 thì bạn có thể yên tâm rằng, bản chính cũng như các giấy tờ chứng minh quan hệ hợp đồng ủy quyền giữa bạn và bên B sẽ được lưu trữ cẩn thận và đầy đủ:
“Bản chính văn bản công chứng và các giấy tờ khác trong hồ sơ công chứng phải được lưu trữ ít nhất là 20 năm tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng; trường hợp lưu trữ ngoài trụ sở thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của Sở Tư pháp.”
Do đó, bạn hoàn toàn có cơ sở chứng minh quan hệ ủy quyền giữa bạn và bên B cho dù bên B có thể có những hành vi gây khó dễ cho bạn.
Về vấn đề cần có nhiều bản gốc hợp đồng ủy quyền có công chứng, trong trường hợp này, khi không có nhiều hồ sơ gốc để nộp cho các chủ thể có yêu cầu, bạn có thể yêu cầu văn phòng công chứng cấp bản sao từ sổ gốc theo quy định tại Luật Công chứng 2014:
Bạn cũng cần giải thích với những bên yêu cầu hợp đồng, hồ sơ gốc là bản sao văn bản công chứng do công chứng viên cấp có giá trị chứng minh như bản gốc đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn trong các giao dịch. Vì thế, việc nộp bản sao văn bản công chứng là hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật.
5. Mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền có rủi ro như thế nào ?
Chào Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong được Luật Minh Khuê giải đáp thắc mắc. Nhà ông A có được bồi thường tái định cư và đã bốc thăm tái định cư rồi nhưng chưa ra sổ đỏ. Hiện tôi muốn mua đất nhưng văn phòng công chứng không chịu làm cho và nói chưa có sổ đỏ chưa làm được. Nếu tôi thực sự muốn mua thì hãy làm hợp đồng ủy quyền. Tôi hỏi công chứng trả lời về các vấn đề trên thì có đúng không?
Xin cảm ơn đã trả lời.
Thứ nhất, văn phòng công chứng trả lời đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ ) thì chưa thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng.
Căn cứ tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Dẫn chiếu đến Điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Từ những căn cứ trên ta thấy rằng, trường hợp của bạn không thuộc vào trường hp tại Điều 168 Luật đất đai 2013. Cho nên khi bạn muốn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, mua đất thông qua hình thức ủy quyền có thật sự đã hợp lý ?
Trường hợp các bên ký hợp đồng ủy quyền nhưng với mục đích để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một loại hình giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác ( tức là hợp đồng ủy quyền được xác lập để che đậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Do đó, khi các bên có tranh chấp hợp đồng ủy quyền này có thể bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015.
Ngoài ra, hợp đồng uỷ quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp theo quy định tại khỏan 3 Điều 140 Bộ luật dân sự 2015, bao gồm:
– Theo thỏa thuận;
– Thời hạn ủy quyền đã hết;
– Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
– Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
– Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;
– Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định.
– Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.
Vì hợp đồng ủy quyền không mang tính chắc chắn, nên sẽ dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên. Ví dụ: Một thời gian sau giá của mảnh đất này lên cao, bên bán có ý định lấy lại mảnh đất thông qua việc đơn phương chấm dứt thực hiện ủy quyền ( việc chấm dứt này không phụ thuộc vào sự đồng ý của bên mua).
Vì những lý do trên bạn nên cân nhắc khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức ủy quyền.
6. Tư vấn về việc ủy quyền mua bán nhà đất ?
Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Hiện bà A (xin được phép giấu tên) ủy quyền cho công ty Bất động sản X phân lô nền bán đất. Việc cá nhân ủy quyền cho công ty bán đất có hợp pháp không?
Nếu tôi ký hợp đồng với công ty X thì hợp đồng của tôi với công ty X có hiệu lực không và tài sản có được chuyển sở hữu qua tên tôi không?
Trân trọng cảm ơn quý công ty!
Cá nhân ủy quyền cho công ty giao dịch bất động sản có hợp pháp không?
Theo Điều 134, Bộ luật Dân sự 2015, đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Đồng thời, Điều 138, Bộ luật Dân sự 2015 quy định, cá nhân, pháp nhân có thể uỷ quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản (Điều 75, Luật Kinh doanh bất động sản 2014) bao gồm: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất. Như vậy, chỉ có công ty kinh doanh bất động sản (đăng ký ngành, nghề mã 6820, có bao gồm “dịch vụ quản lý bất động sản) thì mới được quyền nhận ủy quyền của cá nhân, tổ chức khác trong các giao dịch bao gồm: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Về hình thức của hợp đồng ủy quyền cho công ty mua bán đất:
Điều 167, Luật Đất đai 2013, quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện: ” Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điều này“. Như vậy, đối với hợp đồng ủy quyền quản lý bất động sản của cá nhân hoặc hộ gia đình, Luật Đất đai 2013 không quy định và cũng không tìm thấy quy định nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Còn theo Điều 122, Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 này, đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Như vậy, đối với hình thức cá nhân (hoặc hộ gia đình) là chủ đất mà ủy quyền cho công ty bất động sản có hoạt động ngành nghề “Quản lý bất động sản” để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp quy định pháp luật.
Đối với trường hợp của bạn, bạn cần xem xét Công ty X được bà A ủy quyền bán đất có chức năng kinh doanh bất động sản không và hoạt động quản lý bất động sản không. Nếu không đáp ứng điều kiện nêu trên thì việc bà A ủy quyền cho công ty X là chưa hợp pháp. Trường hợp này bạn ký hợp đồng với công ty X thì hợp đợp đồng của bạn sẽ không có hiệu lực và không thể tiến hành sang tên được.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật t rực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162để được giải đáp.
Trân trọng./.
Tư Vấn Luật Đất Đai Nhà Ở
Tư vấn Luật đất đai nhà ở
Luật đất đai là một ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh những quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Bao gồm, Quan hệ về đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất như giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, giải quyết các tranh chấp về đất đai và Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
II. Một số nội dung chú ý về Luật đất đai, nhà ở
Tùy theo từng quan hệ, chủ thể và đối tượng trong quan hệ giữa các bên tham gia, Quý khách cần xác định thuộc phạm vi Pháp luật nào điều chỉnh để hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình và giải quyết phù hợp với quy định pháp luật.
1. Một số nội dung chú ý về Luật đất đai:
Quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân;
Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm. Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).
Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất.
Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài;
Quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện;
Quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng;
Quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
2. Một số chú ý về Luật nhà ở:
Luật Nhà ở 2014 chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu
Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;
Trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở nếu các bên không có thỏa thuận khác;
Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở;
Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.
Mở rộng đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam:
Bổ sung đối tượng được sở hữu nhà ở là hộ gia đình;
Mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân là người việt nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoàI.
III. Luật sư tư vấn đất đai, nhà ở
1. Luật sư tư vấn
Tư vấn luật nhà đất (đất đai – nhà ở) có yếu tố nước ngoài
Tư vấn pháp luật về đòi quyền sử dụng đất cho trông coi, qsh nhà cho ở nhờ;
2. Luật sư bảo vệ quyền lợi trong các tranh chấp nhà đất
Giải quyết Tranh chấp đất đai về sở hữu, sử dụng hợp pháp đất đai, nhà ở;
Giải quyết Tranh chấp đất đai về Hợp đồng chuyển nhựợng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp;
Giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai;
Giải quyết Tranh chấp đất đai về mốc giới, ranh đất đai – nhà ở;
Giải quyết Tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;
Giải quyết Tranh chấp đất đai về việc hợp tác kinh doanh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất….
IV. Liên hệ luật sư tư vấn luật đất đai nhà ở
Để cung cấp dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai tốt hơn cho quý khách cũng như tăng sự chuyên sâu từng lĩnh vực luật, Văn phòng luật sư chúng tôi tổ chức chia thành nhiều nhóm Luật sư phụ trách tư vấn theo lĩnh vực. Luật tư vấn đất đai, nhà ở là một trong những Lĩnh vực luật mà chúng tôi chuyên sâu và có nhiều kinh nghiệm. Văn phòng luật sư ROYAL cam kết sẽ tư vấn và đưa ra giải pháp hiệu quả nhất cho Quý khách. Đồng thời, chúng tôi thực hiện các thủ tục pháp lý cũng như bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho Quý khách.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ROYAL – UY TÍN TẠO RA SỰ KHÁC BIỆT
Website: http://royallaw.vn
Địa chỉ: Phòng 802, Tòa nhà HH2 – Bắc Hà, Phố Tố Hữu, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội, Việt Nam
Fanpage: https://facebook.com/royallawfirm
Hotline: 0989.337.688
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng! Trân trọng./.
Tư Vấn Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở
a. Dịch vụ tư vấn luật đất đai, nhà ở dành cho cá nhân, hộ gia đình:
– Tư vấn về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Tư vấn thuê, cho thuê nhà, đất – Tư vấn điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất – Tư vấn về thế chấp vay vốn ngân hàng bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở – Tư vấn về tách thửa (tách sổ đỏ), hợp thửa, gộp thửa – Tư vấn về ủy quyền trong việc sử dụng đất và sở hữu nhà ở – Tư vấn phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở – Tư vấn khai nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở – Tư vấn tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở – Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở – Tư vấn chuyển đổi sở hữu nhà tập thể cho cá nhân hoặc hộ gia đình – Tư vấn trình tự, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng – Tư vấn soạn thảo, đàm phán, thẩm định các Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, thế chấp, góp vốn đất đai, nhà ở…) – Tư vấn khiếu nại, khiếu kiện đai trong các trường hợp như: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư; việc cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gia hạn thời hạn sử dụng đất… – Tư vấn tố cáo vi phạm trong lĩnh vực đất đai, nhà ở – Tư vấn đòi quyền sử dụng đất, đòi nhà ở đã cho thuê hoặc trông coi hộ – Tư vấn các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở có yếu tố nước ngoài
b. Dịch vụ tư vấn luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản dành cho doanh nghiệp:
– Tư vấn luật kinh doanh bất động sản – Tư vấn trình tự, thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản – Tư vấn trình tự, thủ tục xin thuê đất phục vụ sản xuất kinh doanh – Tư vấn thuê hoặc mượn mặt bằng kinh doanh – Dịch vụ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình gắn liền với đất – Tư vấn Hợp đồng thuê nhà đất, Hợp đồng mua bán nhà đất, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất – Tư vấn huy động vốn góp đối với dự án bất động sản – Dịch vụ đàm phán, khiếu nại về bồi thường giải phóng mặt bằng – Dịch vụ đăng ký đầu tư dự án bất động sản – Dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư bất động sản – Tư vấn chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất, thuê đất
c. Dịch vụ tham gia giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở, dự án đầu tư bất động sản
– Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở – Tư vấn hòa giải trong tranh chấp đất đai, nhà ở – Tư vấn đàm phán với bên bị thu hồi đất, với đối tác kinh doanh bất động sản – Soạn thảo văn bản thỏa thuận – Soạn đơn khởi kiện, hồ sơ khởi kiện đất đai, nhà ở – Tư vấn thủ tục tố tụng (tố tụng dân sự, tố tụng hành chính) – Cử luật sư tham gia phiên tòa để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng – Tư vấn thi hành án dân sự, án hành chính
2. Các dịch vụ tư vấn luật đất đai, luật nhà ở được khách hàng sử dụng nhiều tại Công ty luật Thái An
– Tư vấn, rà soát, soạn thảo Hợp đồng mua bán nhà ở/ Hợp đồng mua bán chung – Chuyển nhượng quyền sử dụng và tài sản gắn liến với đất – Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Tư vấn khiếu nại, khiếu kiện đất đai – Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – Tư vấn thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản đi kèm – Tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
3. Các gói dịch vụ tư vấn luật đất đai, luật nhà ở
Bạn có thể lựa chọn một trong các gói dịch vụ sau:
Giai đoạn 1: Nghiên cứu, tư vấn, đưa ra giải pháp – chi phí chỉ từ 3.000.000 đ
Nghiên cứu hồ sơ, đánh giá vụ việc;
Tìm căn cứ pháp lý, hướng dẫn khách hàng thu thập chứng cứ;
Tư vấn lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp;
Giai đoạn 2: Đại diện cho khách hàng thương lượng, hoà giải, khởi kiện, tranh tụng – chi phí chỉ từ 10.000.000 đ
Tham gia thương lượng, hòa giải;
Soạn thảo hồ sơ, đơn từ khởi kiện trong trường hợp khách hàng lựa chọn phương thức khởi kiện;
Tham gia tố tụng với tư cách luật sư bào chữa cho khách hàng, bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho khách hàng;
Tham gia tố tụng với tư cách đại diện theo ủy quyền cho khách hàng.
Bạn hãy tham khảo BẢNG GIÁ THUÊ LUẬT SƯ KHỞI KIỆN tại LINK NÀY.
4. Lý do khách hàng lựa chọn Dịch vụ tư vấn luật đất đa và luật nhà ở tại Công ty luật Thái An
Sử dụng dịch vụ tư vấn luật đất đai, nhà ở tại Công ty luật Thái An khách hàng được: – Hiểu biết và vận dụng có lợi nhất các quy định của pháp luật đất đai, nhà ở trong các giao dịch dân sự, kinh tế – Nhận được các giải pháp thực tế để giải quyết vụ việc theo hướng có lợi nhất – Đại diện hoặc hướng dẫn về đàm phán, thương lượng với phía đối tác – Soạn thảo văn bản, hồ sơ đất đai – Tư vấn Hợp đồng mua bán căn hộ, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Hợp đồng thuê đất… theo hướng phòng ngừa mọi rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng – Cử luật sư giỏi đại diện hoặc bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong các vụ việc tranh chấp đất đai…
Gọi ngay TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ để được hỗ kịp thời!
Cập nhật thông tin chi tiết về Luật Sư Tư Vấn Thủ Tục Mua Bán, Chuyển Nhượng Đất Đai, Nhà Ở trên website Bac.edu.vn. Hy vọng nội dung bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn, chúng tôi sẽ thường xuyên cập nhật mới nội dung để bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!