Xu Hướng 9/2023 # Quy Định Mở Cửa Sổ Sang Nhà Hàng Xóm, Mở Ra Lối Đi Chung # Top 12 Xem Nhiều | Bac.edu.vn

Xu Hướng 9/2023 # Quy Định Mở Cửa Sổ Sang Nhà Hàng Xóm, Mở Ra Lối Đi Chung Mới Nhất # Top 12 Xem Nhiều

Bạn đang xem bài viết Quy Định Mở Cửa Sổ Sang Nhà Hàng Xóm, Mở Ra Lối Đi Chung được cập nhật mới nhất tháng 9 năm 2023 trên website Bac.edu.vn. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã chia sẻ là hữu ích với bạn. Nếu nội dung hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất.

Những tranh chấp mâu thuẫn về cầu chuyện mở cửa sổ như thế nào rất thường xuyên xảy ra và đôi khi mất tình làng nghĩa xóm. Bởi cửa sổ với mục đích lấy sáng và lấy do nhưng nếu như mở không đúng nó có như cửa sổ nhìn sang nhà bên cạnh, đối diện nó có thể làm phiền đến cuộc sống của họ.

I. Các căn cứ pháp luật quy định về mở cửa sổ mới nhất

Các quy định về trổ cửa sổ 2010 – 2023 và trước đó được thực hiện theo pháp luật xây dựng và luật dân sự 2005, các tiêu chuẩn xây dựng nhưng chưa rõ ràng và gây nhiều tranh cãi và được thay thế bằng các quy định về trổ cửa sổ theo BLDS 2023 và tiêu chuẩn xây Việt Nam năm 2012.

Có thể nói các quy định về mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở, công trình sẽ có các thời điểm áp dụng các quy định luật về trổ, mở cửa sổ khác nhau theo các quy chuẩn mở cửa sổ Việt nam khác nhau.

Pháp luật quy định có được mở cửa sổ sang nhà liền kề không?

Cụ thể:

– Trước ngày 3/4/2008: Quy định mở cửa sổ theo Quy chuẩn Việt Nam (tập 1 năm 1997 ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) và phần II của tập 1 được thay thế bởi Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD). Trong đó có quy định hạn chế quyền trổ cửa như sau:

+ Từ tầng 2 trở lên chỉ được mở cửa đi, cửa sổ lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh ít nhất 2m và quy định khi mở cửa phải có biện pháp tránh nhìn trực tiếp và nội thất nhà bên cạnh.

Nếu ranh giới dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa có thiết kế cánh cố định, cửa chớp và mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m nếu có thỏa thuận với chủ bất động sản ở bên. Trường hợp nếu thỏa thuận bị hủy bỏ thì sẽ phải bít lỗ thông, cửa sổ mà không phải thương lượng, xét xử.

– Kể từ ngày 3/4/2008 các quy chuẩn trên được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD đó là: Tất cả các bộ phần của công trình nhà ở từ cánh cửa đi, cửa sổ không được quá giới hạn đất mà không quy định cụ thể hạn chế quyền như trước nên áp dụng các quy định mở cửa sổ theo BLDS 2005.

– Từ 28/12/2012 đến nay các quy định mở cửa sổ 2023 được thực hiện theo quy định của Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam đang có hiệu lực thi hành TCVN 9411: 2012: Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế (Tiêu chuẩn ban hành kèm theo quyết định số 3621/QĐ-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm 2012).

Như vậy, quy định về mở cửa sổ mới nhất hiện nay từ năm 2012 đến nay 2023 được thực hiện dựa trên các các căn cứ từ quy định về trổ cửa sổ trong xây dựng ở nhiều văn bản:

Bộ luật Dân sự 2023.

Luật Xây dựng 2014

Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế

Thông tư 15/2023/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng…

II. Quy định pháp luật mở cửa sổ mới nhất Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?

Quy định pháp luật có được phép mở cửa sổ sang nhà bên cạnh hay không, giới hạn quyền mở cửa sổ sang nhà liền kề như thế nào? Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2023 quy định:

“3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý. Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.”

Đồng thời, Điều 178 Bộ luật Dân sự 2023 quy định quy định về mở cửa sổ sang nhà bên cạnh cụ thể như sau:

“Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề 1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

Như vậy, theo quy định này thì chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa ra vào và cửa sổ hướng quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện tuy nhiên sẽ phải mở theo quy định của pháp luật xây dựng.

Trong đó, Luật xây dựng 2014 không quy định việc mở, trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, đất liền kề cụ thể nhưng xác định việc phải Áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 6 Luật xây dựng 2014). Vì vậy, vậy quy định mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm (đối diện, liền kề) sẽ thuận theo các quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế. Cụ thể tại quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ được quy định tại điểm 6.4.3 của tiêu chuẩn quốc gia này như sau:

– Nếu tường nhà xây sát với ranh giới của lô đất, ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác: Không được phép mở cửa sổ, cửa thông gió, cửa đi lại.

– Nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà hàng xóm bên cạnh, đối diện từ 2,0m trở lên: Được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, thông hơi.

– Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề: nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc thấp tầng: được mở cửa thông gió, cửa kính cố định để lấy sáng với khoảng cách cạnh dưới của các loại cửa phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Đồng thời, nếu sau này đất liền kề xây dựng công trình thì các cửa sổ này phải chấp nhận không được sử dụng (bít lại).

Các quy định về mở cửa sổ sang nhà liền kề bên cạnh, hàng xóm, lối đi chung

Quy định về mở cửa sổ ra lối đi chung

Đối với luật trổ cửa sổ ra lối đi chung, ngõ chung, đất công cộng được quy định tại điều 178 Bộ luật Dân sự 2023. Trong đó, pháp luật xây dựng cho phép được mở cửa sổ, cửa ra vào quay sang đường đi chung khi tuân thủ các quy định về luật xây dựng. Đồng thời, khoản 2 Điều 178 BLDS cũng quy định về giới hạn luật xây nhà trổ cửa sổ ra ngõ đi chung: “2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

Theo đó, đối với cửa sổ mở ra lối đi chung phải đảm bảo quy định về khoảng cách mặt dưới mái che với đường đi chung tối thiểu là 2,5m.

Song song với quy định tại BLDS thì tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế tại điểm 6.4.3 về cửa đi, cửa sổ cũng có quy định về luật xây dựng trổ – mở cửa sổ như sau: Trường hợp tiếp lô nhà liền kề tiếp giáp với đất công cộng, vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống, các không gian công cộng không ảnh hưởng tới nhà liền kề trên thì được phép mở cửa sổ đố định hoặc các bộ phận trang trí cửa nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định có được mở cửa sổ sang đất liền kề trong từng trường hợp.

Như vậy, luật mở cửa sổ mới nhất cho phép chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa sổ nhìn sang nhà bên cạnh nhưng có giới hạn về khoảng cách cửa sổ tới đất nhà bên cạnh hay chiều cao mái che cửa sổ khi mở ra lối đi chung, đất công cộng.

Và nếu là tường chung thì muốn trổ cửa sổ phải được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý (giấy thỏa thuận mở cửa sổ). Trường hợp tường sát liền nhau thì chủ sở hữu chỉ được đục tường, đặt kết cấu trên phần tường của mình.

Hiện nay, pháp luật không quy định về vấn đề phải xin cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp mở trổ cửa sổ. Những sửa chữa mở cửa sổ thuộc đối tượng được miễn giấy phép theo quy định tại khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng 2014. Tuy nhiên, việc không yêu cầu phải xin giấy phép xây dựng không có nghĩa l chủ sở hữu nhà được tùy ý mở trổ cửa sổ mà vẫn phải tuân thủ các quy định về vấn đề này.

Hay nói cách khác không phải xin phép không có nghĩa là thích là gì thì làm dù là mở cửa sổ trên không gian nhà đất thuộc quyền sở hữu. Chỉ khi việc trổ cửa đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn mở cửa sổ theo quy định của pháp luật xây dựng mở trổ cửa sổ mới được thực hiện.

Lưu ý các quy định mở cửa sổ để có bố trí đúng quy chuẩn, mang lại không gian đẹp

Quy định xử lý vi phạm về mở cửa sổ

Theo quy định nếu vi phạm các quy định về xây dựng mở, trổ cửa sổ không đảm bảo các tiêu chuẩn sẽ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Cụ thể, khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2023/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cố tình xây dựng cửa sổ nhằm cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được sử dụng, quản lý hợp pháp của người khác thì sẽ bị:

Phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng

Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng nếu có (trong trường hợp xây dựng nhà ở mở cửa sổ, lối đi trái quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2023/NĐ-CP).

Buộc phá dỡ, hoàn nguyên trạng công trình vi phạm

Như vậy, nếu có hành vi vi phạm khoản 7 Điều 15 thì có thể người vi phạm sẽ bị xử phạt vi vi phạm hành chính theo quy định trên.

Điều Kiện Mở Cửa Chính, Cửa Sổ Quay Sang Nhà Hàng Xóm?

ĐIỀU KIỆN MỞ CỬA CHÍNH, CỬA SỔ QUAY SANG NHÀ HÀNG XÓM?

10/04/2023 11:14

Câu hỏi:

Luật sư vui lòng tư vấn giúp tôi câu hỏi sau:

Trả lời: 

Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự trả lời bạn bạn như sau:

1) Về việc mở cửa sổ

: Khoản 1 Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2023 quy định về vấn đề này như sau: 

Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về việc mở cửa ra vào, cửa sổ, cửa thông hơi quy định: Từ tầng 2 trở lên không được mở cửa ra vào, cửa sổ, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 mét. Khi cần mở cửa phải có biện pháp tránh tầm nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh. Có thể chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà. 

Căn cứ quy định trên, nếu việc hàng xóm mở thêm cửa sổ trông thắng sang nhà của ông gây bất tiện cho sinh hoạt gia đình ông, thì các con ông không đồng ý là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. 

2) Về việc làm đường ống thoát nước

: Theo quy định tại Điều 250 Bộ luật Dân sự 2023 về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa thì chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. 

Như vậy, ông có thể áp dụng quy định nêu trên để trao đổi lại với nhà hàng xóm. 

* Căn cứ pháp luật

: Khoản 1 Điều 178 và Điều 250 Bộ luật Dân sự 2023; Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. 

Luật sư Nha Trang

Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự

Share

Xây Nhà Có Được Mở Cửa Sổ Sang Nhà Hàng Xóm?

10/06/2023

Luật sư Trần Khánh Thương

Đối với các cá nhân, hộ gia đình sử dụng loại đất ở thì việc xây dựng trên diện tích đất ở là điều tất yếu. Việc xây dựng trong trường hợp này phải vừa đảm bảo đúng diện tích xây dựng và đảm bảo không gây ảnh hưởng đến các hộ xung quanh.

1. Luật sư tư vấn luật đất đai, xây dựng

Nếu bạn đang có ý định xây dựng nhà của và trong khu vực đất mà gia đình bạn đang sử dụng có các hộ liên kề thì trong quá trình xây dựng bạn cần lưu ý đến khoảng cách xây dựng đặc biệt là việc xây dựng cửa sổ như thế nào để không gây ảnh hưởng đến các hộ khác.

2. Vấn đề mở cửa sổ khi xây nhà

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, xin Luật sư cho tôi hỏi. Tôi đang xây nhà, cạnh nhà tôi, hàng xóm có một lối đi rộng khoảng gần 2m là phần đất của nhà hàng xóm. Vậy để cho thoáng nhà mình tôi có được phép mở cửa sổ hướng nhìn sang bên nhà hàng xóm không. Nếu không được thì tôi phải chấp hành theo Quy định pháp luật nào. Rất mong được Luật sư tư vấn. Xin cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến công ty chúng tôi, trường hợp của anh, chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 271 Bộ luật Dân sự quy định về hạn chế quyền trổ cửa: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Khoản 8 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm:

“8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.”

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng, cụ thể:

Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị thì:

“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.”

Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu:

“Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.

Mặt khác, theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, cụ thể tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 mtrở lên.”

Theo thông tin anh cung cấp, giữa nhà anh và nhà hàng xóm có lối đi rộng gần 2m, nhưng do đây là đất của nhà hàng xóm nên ranh giới giữa tường nhà anh với ranh giới đất nhà hàng xóm là sát nhau. Theo đó, anh không được xây cửa sổ sát với ranh giới đất của nhà hàng xóm. Trừ trường hợp hai bên gia đình có thoả thuận cho anh được xây cửa sổ tại vị trí đó.

Câu hỏi thứ 2 – Điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán đất hợp pháp?

Kính thưa Luật sư! Gia đình tôi mới mua được mảnh đất, hiện tại vẫn chưa sang tên đổi chủ được vì gia đình người bán có người con trai đi Đức chưa về được, Hiện tại gia đình tôi mới có hợp đồng viết tay của chủ đất và cầm bìa sổ đỏ mang tên chủ đất! Luật sư cho tôi hỏi làm thé nào để tôi có thể sang tên thửa đất cho tôi, trong khi đó gia đình bên bán không có đủ người ở nhà để đi công chứng sang tên đổi chủ đất. Rất cảm ơn Luật sư! mong nhận được hồi âm sơm!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

Như vậy, để giao dịch mua bán hợp pháp thì một trong những điều kiện là hợp đồng có công chứng; nếu hợp đồng viết tay không có công chứng thì không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, vì theo bạn cung cấp thông tin thì người con bên Đức cũng là người có quyền đối với quyền sử dụng đất này nên nếu người con đó không về được thì có thể viết giấy ủy quyền để cho các thành viên khác trong gia đình giao dịch. Khi đó, bạn chỉ cần lập hợp đồng có công chứng với những người còn lại và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Có Được Mở Cửa Sổ, Cửa Thông Gió, Cửa Nhà Vệ Sinh Quay Sang Hàng Xóm Không

Chào Luật sư, tôi có một câu hỏi như sau: Nhà hàng xóm ngay cạnh liền kề nhà tôi có trổ cửa nhà vệ sinh sang nhà tôi, hàng ngày nhà tôi phải chịu mùi hôi thối khó chịu bốc sang. Vậy tôi có được quyền yêu cầu nhà hàng xóm bịt cửa đó lại được hay không?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

Chào Luật sư, tôi có một vấn đề muốn được Luật sư tư vấn: Nhà hàng xóm ở cạnh nhà tôi, ngay sát nhà tôi, có trổ cửa nhà vệ sinh quay sang nhà tôi, bốc mùi hôi khó chịu. Tôi đã yêu cầu nhiều lần về việc đề nghị họ bịt cửa đó lại và trổ sang hướng khác nhưng họ không nghe. Trong trường hợp này, tôi có quyền yêu cầu gia đình họ hay không? Cách giải quyết như thế nào? Cảm ơn Luật sư.

– Bộ luật dân sự 2023

Điều 271 Bộ luật Dân sự quy định về hạn chế quyền trổ cửa: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Khoản 8 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm:

“8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.”

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng, cụ thể:

Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị thì:

“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.”

Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu:

“Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.

Mặt khác, theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, cụ thể tại mục 6.4.3 quy định:

“Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”

Theo thông tin anh cung cấp, giữa nhà anh và nhà hàng xóm sát nhau, Theo đó, Nhà hàng xóm không được xây cửa sổ sát với ranh giới đất của nhà bạn. Trừ trường hợp hai bên gia đình có thoả thuận cho hàng xóm được xây cửa sổ tại vị trí đó. Vì vậy nếu trong trường hợp bạn đã nhiều lần có yêu cầu đề nghị nhà hàng xóm nhưng hàng xóm không bịt cửa của nhà vệ sinh đó lại, bạn có quyền gửi đơn đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình mình.

Cách thức giải quyết khiếu nại như sau:

Theo quy định tại Điều 27 và 36 Luật khiếu nại thì thời gian thụ lý đơn là 10 ngày kể từ ngày cơ quan, tổ chức cá nhân có thẩm quyền nhận được đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức, cá nhân mình và đủ điều để thụ lý.

Thời hạn giải quyết khiếu nại được quy định tại Điều 28 và Điều 37 Luật khiếu nại 2011:

Thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 30 ngày (lần đầu), 45 ngày (lần hai), kể từ ngày thụ lý để giải quyết; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 45 ngày (lần đầu), 60 ngày (lần hai); Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 45 ngày (lần đầu), 60 ngày (lần hai) kể từ ngày thụ lý để giải quyết; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 60 ngày (lần đầu), 70 ngày (lần hai), kể từ ngày thụ lý để giải quyết (Điều 28 và 37 Luật Khiếu nại).

Quá thời hạn trên mà cơ quan có thẩm quyền không giải quyết thì người khiếu nại có quyền khiếu nại lần 2 đến thủ trưởng cơ quan cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của luật tố tụng hành chính (khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại).

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự – Công ty luật Minh Khuê

Có Được Mở Cửa Sổ Ra Khoảng Không Ngõ Đi Chung Không?

Có được mở cửa sổ ra khoảng không ngõ đi chung không? Quy định của pháp luật hiện hành về mở cửa sổ.

Tôi tên là Quang. Tôi xin hỏi luật sư Dương Gia một nội dung như sau: hiện nay gia đình tôi và 9 hộ gia đi có lối ngõ đi chung từ bao đời nay rồi, hiện ở Việt Yên, Bắc Giang, một vùng quê đang đổi thay. Đang yên bình thì có một hộ gia đình ở đầu ngõ xây dựng nhà ở, hiện nhà đó mở của đi ra đường lớn, nhưng sườn nhà xây sát lối ngõ 10 hộ dân chúng tôi đang đi, tường và móng nhà họ xây đúng đất ở của gia đình họ, nhưng họ mở thêm các cửa sổ có văng, my cơi nới ra ra khoảng không trên cao của đường ngõ chung tôi đang đi. 10 hộ dân chúng tôi rất bức xúc, đã làm đơn đại diện hộ gia đình và ký 10 chữ ký vào đơn, nội dung đơn là yêu cầu ủy ban nhân dân xã giải quyết tháo rỡ không được lắp my cửa sổ lấn ra vùng khoảng không của ngõ đi chung, nhưng ủy ban nhân xã không trả lời bằng văn bản, mà trả lời bằng miệng là hộ gia đình đó không làm ảnh hưởng cản trở đến ngõ đi chung, nên không giải quyết theo đơn. Vậy tôi xin hỏi, trường hợp này có vi phạm luật đất đai lấn chiếm không? Có thể kiện vì lấn chiếm không? Có thể kiện lên cấp huyện không vì trả lời không thỏa đáng và yêu cầu tháo rõ không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

– Quyết định số 682/1996/BXD – CSXD.

Điều 271 “Bộ luật dân sự 2023” quy định về Hạn chế quyền trổ cửa:

“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên

Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/1996/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

“- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.”

Khoản 11 Điều 12 Luật xây dựng 2014 cấm các hành vi:

“Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.”

Như vậy, gia đình bạn cần phải xác định phần đất được sử dụng làm lối đi chung đó có được Nhà nước cấp phép sử dụng ,sở hữu cho gia đình bạn và 9 hộ gia đình kia theo Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai 2013 hay không và các công trình trổ cửa có đạt tiên chuẩn quy định của pháp luật hay không. Nếu đã được cấp phép thì hộ gia đình có phần công trình được cho là lấn chiếm phần đất lối đi chung đó khi không nhận được sự đồng thuận của gia đình bạn và các hộ khác được coi là vi phạm điều cấm của luật. Trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu nhà xây dựng cửa phá dỡ bằng việc gửi đơn yêu cầu lên cơ quan Ủy ban nhân dân phường để được giải quyết. Trong trường hợp bạn cho rằng cơ quan Uỷ ban nhân dân phường giải quyết không thỏa đáng thì có thể tiếp tục làm đơn yêu cầu giải quyết lên Uỷ ban nhân dân cấp cao hơn để được giải quyết.

Quy Định Về Mở Lối Đi Chung Theo Luật Dân Sự?

1. Quy định về mở lối đi chung theo luật dân sự?

Thưa luật sư, em muốn hỏi: Nhà em có bán cho các hộ dân 01 thửa đất. Trước đó là đất của cha mẹ cho con, sau đó em tách từng thửa ra để chuyển quyền lại cho người dân. Tuy nhiên, thửa đất của em lại không có đường đi vào (Cách đường nhựa khoảng 60m). Ba em đã làm thủ tục hiến đường đi để em có đường đi vào cho em và các hộ sau. UBND xã và UBND huyện lại không đồng ý lập đường đi cho em. Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự thì ba em đã tự nguyện chừa đường rồi sao lại không được chấp thuận? Xin luật sư tư vấn cho em!

Trả lời:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu được mở một lối đi ra đến đường công cộng. UBND cấp xã, huyện không đồng ý lập đường cho bạn cần phải có lý do. Nếu lý do không thỏa đáng bạn có quyền gửi đơn khiếu nại, tố cáo tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết để đòi lại quyền lợi cho mình.

2. Lối đi chung – Lối đi riêng được xác định như thế nào?

Thưa luật sư, tôi có một thửa đất 300 m2, nay muốn phân chia thành hai thửa nhưng thửa đất phía sau cần có một lối đi nên yêu cầu tôi cắt lối đi cho bất động sản phía sau (Tôi không rõ quy định của Nhà nước là lối đi này bắt buộc là bao nhiêu m). Xin hỏi Luật sư:

+ Lối đi này là lối đi chung hay lối đi riêng? ( Lô đất kia đã có lối đi khác)

+ Sau này tôi có lối đi khác thì tôi có được bán cho hộ liền kề lô đất phía trước không?

+ Hộ liền kề đó hợp thức lối đi đó vào đất của họ có được không?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2023 quy định quyền về lối đi qua như sau: Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ theo quy định trên thì nhà nước không quy định cụ thể về chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi qua này, hai bên được quyền thỏa thuận với nhau về kích thước của lối đi, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Lối đi này được xác định là lối đi qua cho bất động sản phía sau, bạn hoàn toàn có quyền thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản phía sau về việc có sử dụng lối đi đó hay không và mức đền bù mà bên được hưởng quyền về lối đi qua phải trả.

3. Tranh chấp lối đi chung được giải quyết như thế nào?

Thưa luật sư! Hiện em có một lô đất thổ cư ở xã Mỹ Hạnh, Long An. Đất có sổ hồng cấp năm 2013. Trên bản vẽ sổ hồng có ghi đường đất (nhưng đất ở nông thôn nên không ghi rõ là đường đất bao nhiêu mét). Do điều kiện kinh tế nên giờ em mới có tiền xây nhà, tuần trước em xuống lô đất khảo sát lại tình hình thì không có lối đi vào lô đất nữa. Em có hỏi hàng xóm (mới có 3 nhà ở gần đó) họ nói đường đi đang bị tranh chấp giữa 2 ông chủ ngày xưa chung nhau phân lô bán nền. Giờ họ mâu thuẫn, họ ủi đất, ủi bê tông lên cao, xe máy không đi qua được. Chỉ có thể dắc bộ. Muốn xây nhà cũng không đươc vì xe công xe ben không vào đươc. Giờ ai cũng nói: bán đất cũng không bán được mà xây nhà cũng không xong. Em xin hỏi công ty luật là: trên sổ hồng có hiển thị đường đi vào lô đất. Vậy em có thể xây nhà hay mua bán trao đổi được không? Cách giải quyết nào ổn thỏa ạ? Mong công ty trả lời em sớm. Em cảm ơn rất nhiều.

Trả lời:

Điều 254 Bộ luật Dân sự 2023 quy định Quyền về lối đi qua , áp dụng trong trường hợp bạn có lô đất bị vây bọc bởi các lô đất khác, không đủ để đi xe vào thì bạn cần thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề để yêu cầu họ dành cho mình 1 lối đi hợp lý sao cho lối đi đó đủ rộng để bạn có thể tiến hành việc xây nhà. Bạn có thể đền bù cho các chủ sở hữu trên một khoản tiền phù hợp để họ tạo điều kiện giúp bạn tiến hành xây nhà một cách nhanh chóng.

Trong trường hợp, chủ đất không mở lối đi cho gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất để được giải quyết vì yêu cầu có lối đi vào bất động sản của bạn là hoàn toàn chính đáng và đúng quy định của pháp luật.

4. Tự ý trổ cửa hướng vào lối đi chung?

Chào luật sư, mong được sự tư vấn giúp: Lối đi chung nhà em với một nhà nữa pháp lý rõ ràng là nhà kia được mở cửa hậu ra lối đi chung đó, còn cửa chính nằm hướng khác. Sau khi nhà kia bán chủ mới phân lô dạng sổ hồng chung cất nhà bán và cho quay mặt các nhà trên qua lối đi chung còn lối cửa chính của nhà cũ bít lại để lấy diện tích. Mỗi căn nhà đó khoảng hơn hai mươi m vuông. Vậy xin luật sư cho biết chủ nhà trên trổ cửa như vậy đúng hay sai và làm thế nào để đảm bảo quyền lợi cho gia đình về lối đi trong trường hợp này? Bây giờ, nhà em thành nhà cuối cùng trong tám nhà trên. Nhà em đang làm sổ hồng. Cảm ơn luật sư giúp đỡ!

Trả lời:

“Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.”

Cũng theo Điều 178 Bộ luật Dân sự 2023 quy định về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề như sau:

“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

Như vậy, không rõ là gia đình bạn và gia đình hàng xóm cũ đã có căn cứ gì cho việc thỏa thuận gia đình đó không được trổ cửa chính không được quay mặt ra phía lối đi chung. Đối với chủ mới của bất động sản liền kề, họ hoàn toàn không phải chịu trách nhiệm về những thỏa thuận mà chủ cũ đã có với gia đình bạn. Theo quy định của pháp luật dân sự thì họ hoàn toàn có thể trổ của ở vị trí hiện tại chỉ cần không trái các quy định về pháp luật xây dựng nêu trên.

5. Tranh chấp lối đi chung có được làm cổng không?

Thưa luật sư! Gia đình chúng tôi có một thửa đất thổ cư được cấp ở từ năm 1957 có diện tích 998 m2, bố mẹ chúng tôi để lại chia cho 3 anh em chúng tôi (cho tôi, em Dũng và em Cường) vào năm 1992 và có để một lối đi chung cho 3 anh em chúng tôi và đã thể hiện trên sơ đồ, hiện nay chỉ có gia đình chúng tôi ở đây còn lại 2 em tôi không ở đây. Hiện lối đi chung này có phần đầu tiếp giáp với 2 gia đình là nhà ông N và gia đình ông Q. Hiện nay, hai gia đình nhà ông N và nhà ông Q có kiện cáo chúng tôi đây là lối đi chung của 3 nhà gồm gia đình nhà tôi nhà ông N và nhà ông Q, vì vậy gia đình tôi không được làm cổng và không được sử dụng một mình. Vậy tôi xin hỏi luật sư như vậy có đúng không ạ? Và gia đình tôi làm cổng ngõ của gia đình chúng tôi có đúng không? Xin luật sư trả lời giúp gia đình chúng tôi với ạ.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì không biết là ngoài phần đầu tiếp giáp với gia đình ông N và ông Q thì gia đình 2 người này còn lối đi nào khác hay không?

Căn cứ khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2023 quy định thì chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Như vậy, nếu gia đình ông N và ông Q không còn một lối đi nào khác thì bạn bắt buộc phải để cho họ một phần đất làm lối đi qua hợp lý. Gia đình ông N và ông Q sẽ phải đền bù cho bạn một khoản tiền phù hợp theo thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, nếu gia đình 2 ông không bị vây kín và còn một lối đi khác thì gia đình bạn không cần phải để lối đi qua cho họ và hoàn toàn có thể làm cổng ngõ nếu không ảnh hưởng đến các gia đình khác.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác quý khách vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số : để được giải đáp.

Cập nhật thông tin chi tiết về Quy Định Mở Cửa Sổ Sang Nhà Hàng Xóm, Mở Ra Lối Đi Chung trên website Bac.edu.vn. Hy vọng nội dung bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn, chúng tôi sẽ thường xuyên cập nhật mới nội dung để bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!